¿Cómo proceder en una venta proindiviso?

Si eres copropietario de una vivienda, probablemente te preguntarás en algún momento cuáles son los pasos a seguir para realizar una venta. Es que no es igual que vender una vivienda de la que somos los únicos propietarios, pero no todos tienen en claro de qué forma se avanza.

En las siguientes líneas vamos a hablar sobre cómo proceder en una venta proindiviso y cuáles son las características de esta operación, evidentemente diferente a una venta clásica. ¿En qué se distinguen los inmuebles que tienen más de un dueño de los de un sólo propietario?

Vender un indiviso, una situación muy común

Lo primero que tienes que saber es que esta no es una situación extraña en absoluto, y que de hecho es muy común al recibir una herencia. Cuando varias personas reciben una vivienda en herencia, las circunstancias en las que se encuentra cada una de ellas resultan únicas.

Inevitablemente, habrá algunos interesados en vender mientras otros querrán esperar o quedarse con la totalidad de ese inmueble.

Cuando pasa esto, quienes quieren vender porque necesitan o quieren hacerse con el dinero de esa venta se pregunta cómo proceder. Básicamente, es lo que se conoce como "venta indiviso". Y la primera buena noticia es que efectivamente puede realizarse la venta. 

En una venta proindiviso, aquella parte que se deshace de su porcentaje del inmueble obtiene una cantidad de dinero relativa del valor total. Dicho de otro modo, vende su derecho a favor de quien lo compra. Esto, independientemente de quien se quede con ese derecho a futuro.

El artículo 400 del Código Civil indica, al respecto, que "ningún propietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común". Es decir, abre la puerta a la posibilidad de vender su porcentaje del inmueble.

Sin embargo, esto no significa que no haya algunas limitaciones que pueden entorpecer las negociaciones de diversas maneras.

Eventualmente, podrían haberse firmado pactos de conservación o considerarse el inmueble como "indivisible". O podría faltar unanimidad entre quienes comparten el derecho de la propiedad. Estas restricciones o limitaciones son importantes y hay que tenerlas muy en cuenta.

Suponiendo que no se dé ninguna de las limitaciones ni restricciones que acabamos de citar, se puede vender el derecho a otro implicado, como así también subastarse el inmueble a favor de terceros para que cada uno de los herederos se quede con su porcentaje del valor.

Por otro lado, si lo que se pretende es vender el derecho a un tercero, se debe avisar a los demás propietarios y darles la opción de tanto. Consiste, la misma, en que tengan prioridad para hacerse con el porcentaje a la venta en caso de que igualen la oferta del tercero interesado.

¿Se puede vender la vivienda si un heredero no quiere venderla?

En estos supuestos, hay que vender el porcentaje a un tercero o bien recurrir a un abogado para llevar adelante un procedimiento judicial. Entonces, se reclama ante el notario la conciliación. Un juez podría dictar la extinción del proindiviso y obligar a la venta, repartiendo el dinero.